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04 setembro, 2006

Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
(IMT)

Desde Janeiro do ano 2004 que se substituiu a Sisa pelo IMT. No entanto, o novo imposto é semelhante ao que vem substituir. Pode-se mesmo afirmar que muda o nome mas ficam as regras e desaparecem algumas isenções. Este imposto deve ser pago antes da escritura de compra e venda da casa ou imóvel que se pretende adquirir. Caso o imóvel se destine exclusivamente a habitação poderá ficar isento do seu pagamento, ou o montante a pagar poderá ser reduzido, quer o imóvel se localize no continente ou nas regiões autónomas.

Em que consiste

O IMT é um imposto municipal, de prestação única, que incide sobre transmissões onerosas de imóveis, como a compra e venda, permuta, e outros direitos como o usufruto, uso e habitação, direito de superfície e servidões prediais. Incide também sobre a cessão de posição contratual e outorgas de escrituras irrevogáveis que confiram direitos sobre imóveis ou partes sociais.

Sobre que valor incide

A grande novidade deste imposto tem a ver com o montante a ter em consideração para efeitos do IMT. Deste modo o valor tributável será sempre o maior dos seguintes:

- valor constante do contrato (valor da escritura)

- valor patrimonial tributário (valor que resulta da aplicação de coeficientes de actualização dos valores inscritos na matriz nos imóveis já existentes, e de avaliações a efectuar pela administração tributária considerando vários factores como por exemplo: o preço da construção por m2, a qualidade de construção, legalização, etc., no caso de imóveis novos ou omissos na matriz).

- no caso das permutas (troca, por exemplo, de uma casa por outra), a diferença entre os preços de compra ou a diferença entre os valores patrimoniais tributários, se esta última for superior.

Quem paga

Em princípio o IMT é pago por quem adquire os bens, por exemplo, quem compra uma casa, nova ou usada, um terreno ou, em caso de permuta, quando se troca uma habitação por outra, o novo proprietário do bem de maior valor, desde que não usufrua de qualquer isenção.


Quando se paga

O IMT deve ser pago na Tesouraria da Fazenda Pública de qualquer serviço de Finanças antes da escritura de compra e venda. Este procedimento é uma das condições essenciais para que se possa efectuar o respectivo contrato de compra e venda.

Quais as taxas aplicadas

As taxas do IMT variam em função do tipo de imóvel, urbano ou rústico, e o facto de se destinar, ou não, unicamente a habitação.

Se o imóvel a adquirir se destinar unicamente a habitação, os valores a pagar dependem do valor a considerar para efeitos do IMT. Para se calcular o imposto devido, multiplica-se o valor sujeito a imposto pela taxa correspondente, que varia em função desse valor e da localização, continente ou regiões autónomas, e subtrai-se a parcela a abater, caso esta exista.

No caso de apartamentos e moradias que não se destinem unicamente a habitação, ou cujo valor seja superior a 521 700 euros, a taxa de IMT a aplicar é de 6 %. Outros prédios urbanos como por exemplo os terrenos para construção pagam 6,5 %. Para prédios rústicos, caso da generalidade dos terrenos com fins agrícolas, a taxa é de 5 %. A taxa será sempre de 15 % caso o adquirente tenha a residência em território ou região sujeita a um regime fiscal mais favorável, conhecidos por off-shore).

Quem está isento

As aquisições de prédios urbanos ou de fracções autónomas destinadas exclusivamente a habitação, cujo valor que sirva de base ao IMT não supere os 83 500 € no continente e 104 375 € nas regiões autónomas, estão isentas de pagamento de IMT.

Os detentores de uma conta poupança emigrante também podem ter isenção de IMT até ao dobro do saldo da conta, desde que este seja aplicado, pelo menos, em parte, na aquisição da habitação.

Quais os riscos para quem declara um valor inferior

Com as novas regras o valor patrimonial tributário já está fixado à partida, e no caso do negócio ser efectivamente praticado por um preço inferior ao encontrado pelo fisco, a prova fica a cargo do contribuinte. Quando receber a liquidação adicional de IMT, poderá tardar, mas chegará, ou seja, terá que ser o contribuinte a provar que o negócio se concretizou por um valor inferior ao valor patrimonial tributário.

Se o fisco considerar o valor pago muito baixo, pode efectuar uma reavaliação do mesmo e calcular o imposto com base neste novo valor, havendo assim lugar à liquidação adicional de IMT sobre a diferença entre o valor primeiramente declarado e o valor da 2ª avaliação, valor esse que deverá ser liquidado no prazo de 30 dias após a notificação.

Assim, e além de pagar o imposto em falta, acrescido de 4 % de juros indemnizatórios, o contribuinte ainda poderá estar sujeito a uma coima que pode variar entre os 250 e 1500 euros.

Apesar de tudo, e se não concordar com o valor da avaliação efectuada pelo fisco, poderá sempre pedir uma segunda avaliação tal como acontecia com a sisa.