Registo Predial

Para que serve e qual a sua finalidade

O registo predial destina-se essencialmente a publicitar a situação jurídica dos prédios, com o intuito de assegurar o comércio jurídico imobiliário.Ou seja, através da informação disponibilizada pelo registo pode-se saber qual a composição de determinado prédio, o seu proprietário e quais os tipos de encargos como hipotecas, penhoras, etc, que sobre ele incidem. O registo predial é de grande interesse para qem quer ou vai comprar casa.

Conservatória onde se devem registar os prédios

Devem ser registados na conservatória do registo predial com competência sobre a freguesia onde se situa o prédio.O território nacional está dividido por circunscrições, que correspondem à área das conservatórias, e é dentro desses limites que cada uma pode praticar todos os actos da sua competência.

Para além da regra da divisão da competência das conservatórias pelos concelhos respectivos, há localidades que devido ao elevado movimento houve necessidade de as subdividir, criando-se assim outros serviços da mesma natureza. É o que se passa, por exemplo, nos concelhos de Almada, Amadora, Cascais, Figueira da Foz, Leiria, Lisboa, Loures, Maia, Oeiras, Porto, Sintra, Setúbal, Vila Nova de Gaia e Vila Franca de Xira.

Nas situações em que prédios, devido às suas dimensões e localização, abranjam uma superfície compreendida na área de duas ou mais conservatórias, por exemplo, um prédio localizado nos concelhos da Covilhã e Fundão, o registo deve ser feito em ambas.

Os factos respeitantes a dois ou mais prédios situados na área de várias conservatórias são registadas em cada uma delas na parte respectiva, por exemplo, uma hipoteca que abrange dois prédios, um situado no concelho de Lagos e outro no concelho de Faro, deve ser registada relativamente ao primeiro na conservatória do registo predial de lagos e, quanto ao segundo, na conservatória do registo predial de faro.

Se tiver sido alterada administrativamente a competência territorial da conservatória, que pode ocorrer quando há aumento significativo de serviço em determinadas zonas e opta-se por criar uma nova conservatória, redistribuindo-se pelas duas áreas o que inicialmente era da competência de apenas uma, há lugar a transferência de pastas de fichas correspondentes às freguesias desanexadas para a nova conservatória ou à extractação dos registos lavrados na conservatória, onde serão reproduzidos.

Que factos estão sujeitos a registo

Os factos mencionados no artº 2º do CRP. De entre estes salientam-se, dada a sua importância, os seguintes: os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superficial ou servidão.
Por exemplo, a aquisição de um imóvel por compra ou doação. No caso de doação, caso o doador reserve para si o usufruto do bem doado, o registo de aquisição a favor do donatário implica a realização, oficiosa (sem depender da vontade das partes), do registo de usufruto.

=> Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica.

=> A autorização de loteamento, seus aditamentos e alterações.

=> A hipoteca.

=> A locação financeira.

=> A penhora e o arresto.

=> As acções que tenham por fim principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação, ou a extinção de algum dos direitos anteriormente referidos, bem como as respectivas decisões finais.

Documentos a apresentar para pedir um registo

É sempre necessário apresentar a caderneta predial passada pela repartição de finanças respectiva,ou a certidão matricial, emitida ou revalidada há menos de um ano.Caso o prédio esteja omisso na matriz, ou seja, não tem ainda artigo próprio, deve ser apresentado o duplicado do pedido de inscrição na repartição de finanças respectiva, ou a certidão da declaração, emitidas há menos de um ano.

Em que consiste a qualificação de um registo

No exercício das suas funções o conservador deve apreciar a viabilidade de um pedido de registo que lhe seja apresentado em face da legislação aplicável, dos documentos que lhe são exibidos e de registos anteriores. Uma das manifestações do cumprimento desse dever funcional, a que se chama qualificação do registo, é o de verificar estarem pagos ou assegurados os direitos do fisco, como acontece em relação ao Imposto de Selo.

O registo é sempre efectuado conforme requerido?

Não. Se no juizo que faz sobre o pedido, o conservador detectar algum obstáculo, o registo pode não se fazer conforme requerido. De acordo com a natureza do impedimento, o registo pode ser provisório por natureza, recusado ou feito como provisório por dúvidas.

O registo faz-se como provisório por natureza quando a lei assim o determina, directamente, ocorrendo na maior parte dos casos, situações em que o acto ainda não está concluido.Por exemplo, salienta-se o registo provisório da aquisição ou hipoteca, antes de se celebrar a escritura, constituição de propriedade horizontal, antes do prédio estar concluido, a penhora do prédio após ter sido ordenado pelo juiz
mas antes de ser efectuada, etc.

Os casos de recusa são unicamente aqueles que a lei refere. Nesta categoria integram-se os vícios mais graves que de todo impossibilitam o registo.

1º - De nulidade de facto - compra e venda entre marido e mulher.
2º - De manifesta insuficiência do título apresentado - apresentação de uma escritura de arrendamento para titular registo de aquisição.

Se o registo não se efectuar conforme requerido, se não for recusado ou lavrado como provisório por natureza, o registo foi certamente qualificado como provisório por dúvidas.

Trata-se de situações que, não sendo fundamento de recusa, impedem o registo do acto tal como pedido.Um exemplo tipico desta situação é o incumprimento do trato sucessivo. É requerido o registo de aquisição a favor de C por compra a B,não tendo este registado a aquisição que fez a A, sujeito que no registo consta como proprietário inscrito. Nesta caso, sendo o registo a favor de C qualificado como provisório por dúvidas, a sua conversão só poderia ser feita depois de requerido e efectuado o registo de aquisição - intermédio - que B fez a A. Em princípio, o registo provisório por dúvidas tem um prazo de vigência de seis meses, devendo, por isso, ser convertido dentro desse prazo.

De que forma se tem conhecimento da qualificação que incidiu sobre o acto de registo apresentado?

Os despachos de recusa e de provisoriedade por dúvidas devem ser lavrados na requisição de registo, e são notificados aos interessados nos 5 dias seguintes.

Á excepção dos casos dos registos de acção, de aquisição antes de celebrado o contrato ou de hipoteca voluntária antes de lavrado o título constitutivo, a qualificação de um registo como provisório por natureza é notificado aos interessados no prazo referido do parágrafo anterior.

É permitida a desistência de um acto de registo apresentado?

Sim. É permitida a desistência depois de efectuada a apresentação (altura em que se apresentam os documentos na conservatória para efectuar o registo), desde que a mesma seja feita por escrito a até ao momento do serviço efectuar a sua feitura.

Pode-se recorrer das decisões do conservador?

A decisão do conservador que recusa a feitura do registo nos termos requeridos pode ser impugnada por recurso hierárquico para o Director-Geral dos Registos e do Notariado ou por recurso contencioso para o tribunal da comarca a que pertence a conservatória. Em qualquer dos casos, o recurso interpõe-se por meio de requerimento, apresentado na conservatória, em que se expõem os fundamentos do mesmo.

Quanto ao prazo para interpor recurso, a lei fixou-o em 30 dias a contar da notificação feita as interessados do despacho de recusa ou de provisoriedade por dúvidas ou da qualificação do registo como provisório por natureza em sentido contrário à pretensão do requisitante.